“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年(nián)的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济(jì)学家洪(hóng)灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是(shì)，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反(fǎ嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念din)，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的(de)影子(zi)。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营(yíng)收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较(jiào)为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存(cún)量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第(dì)一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时(shí)重仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成为志(zhì)邦家居(jū)十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题(tí)。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理举(jǔ)例(lì)分析(xī)：“物(wù)业服务(wù)不是(shì)一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的(de)，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率(lǜ)比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di