导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(d梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗uì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fá梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗ng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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