近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gà头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀o)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yí头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀ng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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