导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有470聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯0多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为5聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯9.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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