万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

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　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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