导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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