5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华二婚和剩女哪个干净，女性生理需求发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàn二婚和剩女哪个干净，女性生理需求g)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(mí二婚和剩女哪个干净，女性生理需求ng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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