万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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