近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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