万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业across 和 cross的区别，cross和across区别和用法主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！across 和 cross的区别，cross和across区别和用法g>

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集across 和 cross的区别，cross和across区别和用法团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？