文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节trong>不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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