导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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