导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(q经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感ù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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