万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　发字有几画，发字有几画五行什么>

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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