近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券42周是几个月，42周是几个月保质期(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额42周是几个月，42周是几个月保质期预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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