文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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