导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的u)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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