5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shà在职教育是什么意思，补充在职是什么意思ng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(d在职教育是什么意思，补充在职是什么意思iào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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