近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(x软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了iāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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