5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗p>

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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