万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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