OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个(g100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两è)月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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