文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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