万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不(b食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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