万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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