“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经双杀到了(le)最(zuì)底部(bù)，而(ér)且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部，再往下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的(rú)果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融资等各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国(guó)资(zī)背(bèi)景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业(yè)内(nèi)最高的；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷(dài)比例都(dōu)维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块也(yě)实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在(zài)于(yú)它(tā)本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多(duō)维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较(jiào)突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料(liào)端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公(gōng)司一(yī)季(jì)报的(de)十大流通股股东来看，能够(安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的gòu)发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广发(fā)安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到期的(de)合(hé)同里提(tí)价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保安(ān)这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的