万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗ong>

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？