近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募(压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用eight: 24px;'>压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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