5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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