5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国领略的意思企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统领略的意思计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(t领略的意思óng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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