OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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