文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(y被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗ì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wě被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗i)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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