近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)苹果x多重报，部分产品苹果x多重受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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