导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1耐克品牌和乔丹品牌是什么关系.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　耐克品牌和乔丹品牌是什么关系　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(ch耐克品牌和乔丹品牌是什么关系ǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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