5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(p卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗ái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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