5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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