5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén唐山大地震和汶川大地震哪个严重)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举唐山大地震和汶川大地震哪个严重。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(唐山大地震和汶川大地震哪个严重yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 唐山大地震和汶川大地震哪个严重