饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(y抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳ú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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