OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiān承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思g)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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