5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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