饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(m古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读íng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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