一(yī)线(xiàn)城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息(xī)在房(fáng)产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指导价被(bèi)称为(wèi)“核弹级”政策，其(qí)次(cì)深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这(zhè)条政策的城市(shì)，最后深圳是房价前(qián)三的(de)核心城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一举一动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市(shì)总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称(chēng)：二手房贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和评估价孰(shú)低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方文(wén)件。据证券时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到正式(shì)通知，目(mù)前(qián)仍(réng)按参考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监(jiān)严(yán)跃进(jìn)认为，本次(cì)政策大概率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷款等领域按(àn)照(zhào)新的规则进行，但不(bù)会出台(tái)正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是(shì)不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市二手(shǒu)房指(zhǐ)导价横空出(chū)世(shì)。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的(de)高价盘，直(zhí)接按照当时的市场(chǎng)价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能(néng)按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家还不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让(ràng)大批量买(mǎi)家，失去(qù)了购房能(néng)力(lì)，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也确(què)实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的统计，实施二手房指导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全(quán)国70个大(dà)中城市房价(jià)只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心(xīn)数据显示：成交量上，二手房指导价出台(tái)当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价低于(yú)及(jí)接近参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才(cái)能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破(pò)产。据(jù)媒体推测，如果案例属实，买家的实际(jì)购房成本高(gāo)达20万(wàn)/平，目前(qián)价格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的(de)房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多(duō)年(nián)新低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的日(rì)子(zi)难过，投资(zī)客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基调(diào)下(xià)，2022年以来，实施了二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)城市陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭(tíng)和(hé)职住(zhù)平衡(héng)家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在新(xīn)房计(jì)分制度(dù)政(zhèng)策(cè)上的支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份(fèn)70个大(dà)中城市商品住宅销售(shòu)价格变动情(qíng)况(kuàng)来看，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是同比去(qù)年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了，其(qí)他二线城市(shì)如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城(chéng)市(shì)价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事(shì)实上，上面可能(néng)更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部门(mén)联合发文(wén)，全面推动二手(shǒu)房“带押(yā)过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的(de)新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出(chū)：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字(zì)面理(lǐ)解一下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了，上面(miàn)不就塌了嘛(ma)？压(yā)舱(cāng)石如(rú)果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还(hái)有一大波正(zhèng)在路上...

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