饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòn麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁g)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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