导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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