OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zh黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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