导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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