文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音ong>2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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