文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项gta5怎么切换角色目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼gta5怎么切换角色(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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