文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭="是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了：问(wèn)题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭