近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产(c什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面hǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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